近年来，随着经济结构和产业形态的深刻变化，上海的商办楼宇市场正经历一场静默而深刻的调整。空置率持续攀升、供需矛盾凸显，已成为城市高质量发展过程中必须面对的课题。面对这一挑战，上海市政府主动作为，成立专班、出台政策、搭建平台，一系列举措密集落地，旨在为楼宇经济注入新动能，为城市空间焕发新生机。

在这一系列系统性工作中，我们公司也深度参与其中，从前瞻研究到平台建设，再到落地服务，全程助力上海商办楼宇的转型升级。本文将从现状问题、近期政策与重点关注方向三个方面，梳理上海在推动商办楼宇更新提升方面的关键脉络，并分享我们在其中的思考与实践。

01现实之困

商办楼宇市场面临多维挑战

当前，上海商办楼宇市场在总量庞大的背景下，结构性矛盾日益突出。数据显示，截至2025年一季度，全市商办楼宇总建筑面积约1.34亿平方米，整体空置率已从2022年末的20.5%攀升至2024年末的36.4%。

市场呈现出几个显著特征：

总量过剩与需求增速减缓现象并存。除了现有的存量之外，尚有超过千万平方米的在建面积。然而，市场需求因经济环境变化和产业结构调整的影响，正逐步减缓，导致供需关系出现失衡。

租金压力与竞争同质化问题并存。平均租金水平连年下滑，部分区域和板块之间陷入“价格战”，差异化、特色化的竞争优势明显不足。

区域与品质的分化现象愈发显著。核心区域甲级楼宇凭借品质优势，空置率相对稳定；而大量位于非核心区、楼龄较长、硬件老化的乙级及以下楼宇，面临更大去化压力。这些楼宇普遍存在停车配比不足、电梯运力紧张、层高布局局促、智能化绿色化水平落后等问题，难以满足现代企业对办公空间的新要求。

更新改造面临现实瓶颈。老旧楼宇物理改造受规划条件限制；产权分散导致利益协调困难，整体更新难推进；加之更新成本高昂（涉及“存量补地价”、无偿贡献公共空间等），而租金提升空间有限，导致市场主体的更新动力不足。

政策流程尚需进一步优化。更新项目涉及部门多，审批流程复杂、周期长，且缺乏针对不同类型、不同区域楼宇的精准政策支持，税费负担也较重。

针对上述复杂局面，我们在2024年底即开展了相关课题研究，从全市层面对商办楼宇现状问题进行了系统把脉，并创新性地提出了“一区一策”、分类更新等具体策略和政策建议，为后续全市层面出台差异化、精准化的更新政策提供了重要的理论支撑和决策参考。

02破局之策

政策密集出台，构建系统性更新框架

上海市政府高度重视，近两年特别是2024年以来，推出了一套“组合拳”，从顶层设计到具体操作，层层推进。

1. 顶层设计明确方向（2024年）

2024年5月，市规划资源局率先制定《上海市推进商务楼宇更新提升行动方案（2024—2027）》（沪规划资源详〔2024〕174号），提出了16项具体行动任务，为未来几年的工作绘制了蓝图。随后发布的《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》，为楼宇品质建立了评估标尺。同年，全市划定了十大商务更新单元，以单元统筹的模式推动整体提升。

2. 机制保障强化协同（2025年）

2025年6月，市级商办楼宇降低空置率和更新提升专项调度工作机制建立，由市住建委、发改委、规资局牵头，设立5个市工作专班，强化部门协同与市区联动。总体思路是：以规划为引领，以项目为抓手，以产业升级为重点，将楼宇更新与经济调度、城市功能提升、产业转型紧密结合。

3. 核心文件提供支撑（2025年）

2025年7月，《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号）正式发布，提出了八个方面的具体内容，是当前指导工作的纲领性文件。其核心精神在于推动功能升级、提升运营能力、保障产业空间、促进功能复合、优化区域环境、创新推进机制。

4. 服务平台打通“最后一公里”（2025年）

2025年10月正式上线的“上海市存量商办楼宇一站式服务平台”，是“政府引导、市场运作、公众参与”模式进入实操阶段的关键标志。该平台正是由我司承建，依托上海市城市更新信息系统进行开发，是我们通过数字化转型赋能城市更新工作的重要创新实践。平台成功实现了“线下一口咨询，线上一口受理”的服务集成，涵盖项目申报、案例参考、政策解读等核心功能。如今，存量商办楼宇的市场主体均可通过我们建设的这一平台进行项目填报，申请初审和会审服务，从而高效、明晰地判断更新可行性。

03关注焦点

理解政策关键点，把握转型新机遇

我们今年专门开展了以需求为导向的课题研究，旨在厘清上海市商办楼宇的实际需求总量，通过分析就业人口分布与使用需求，综合研判未来楼宇供需关系，为楼宇更新提供意见建议。

下面罗列几点近期一定时期内功能转换的楼宇更新项目可能需要关注的内容：

1. “过渡期”政策：赋予楼宇功能弹性

《实施意见》提出，允许存量低效商办楼宇在“主体、产证性质、主体结构”三不变的前提下，在一定时期内兼容其他业态，经区政府认定，年限不超过15年。这为解决部分楼宇短期去化难题、适应快速变化的市场需求提供了宝贵的“缓冲期”和功能转换空间。无论是改造为酒店、医疗、养老，还是植入商业配套，都有了政策依据。

2. 新旧政策转换：装修管理有新规

自2025年12月1日起，新的《上海市既有建筑装饰装修工程建设程序若干规定》（沪建规范〔2025〕12 号）开始施行，将装修工程分为四种情形进行分类管理。在此日期前已启动特殊类装修报建的项目可按旧规办理，之后的新项目需按新规执行。我司正在紧跟楼宇更新的实际项目，后续将深入开展更新过程中各环节审批流程优化等专项研究，为市场主体提供从规划策划、可行性研究、资金测算到辅助审批的全流程服务，帮助解决转换过程中的具体问题。

3. 产业楼宇功能转换：路径有待进一步明确

对于产业用地上的办公楼宇（即通常所说的“产业楼宇”）能否进行功能兼容转换，其核心在于优先遵循“工业姓工、产业姓产”，再结合区域发展需求进行综合研判。

4. 申请与服务优化：“一站式”平台是重要入口

有意更新存量商办楼宇的市场主体，可通过“存量商办楼宇一站式服务平台”进行项目申报，其中功能转换的可行性是研判过程中最为关键的内容。

结语

需要推动有为政府与有效市场之间的有效结合

上海商办楼宇的更新提升，是一项复杂的系统工程，既是化解当前存量困境的迫切需求，也是面向未来提升城市能级和核心竞争力的长远布局。一系列政策的出台，体现了政府引导市场、优化制度供给的“有为”角色。

对于楼宇业主、运营商、投资机构及相关企业而言，现在正是深入研究政策、评估自身资产、积极探索更新路径的关键窗口期。在“过渡期”弹性政策下，可以思考如何重新定位楼宇功能，利用“一站式平台”，可以更加明确更新方向以及一定时期内功能转换的可能性。作为该平台的建设者及深度参与者，我们致力于提供坚实的技术支持，为各类市场主体打造更优质的服务体验。

从顶层战略研究，到数字化平台建设，再到落地项目服务，我们始终伴随上海楼宇更新的步伐。我们相信，商办楼宇的更新，不仅仅是物理空间的改造，更是运营理念、产业内容和城市功能的全面升级。在政府与市场的同向发力下，上海的楼宇经济必将穿越周期，焕发活力。