2026年4月1日，上海市规划和自然资源局发布了《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》（以下简称：“2026版基准地价”），这是继《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》（以下简称：“2020版基准地价”）之后时隔六年上海再次对于基准地价进行了精准优化和升级，本次基准地价更新不仅仅将基准日从2020年1月1日更新至2026年1月1日，还在诸多方面发生了变化。

一.城乡一体定级

本次基准地价更新首次实现全市城乡各类建设用地一体化定级定价。真正实现了“同地同价”，纵深推进城乡融合发展，具有制度性突破意义。这一调整的实践层面结果就是大幅降低了乡村地区工业、研发及公共服务用地基准价格，降低乡村产业导入的土地成本，为集体经营性建设用地入市提供基础依据，进一步促进城乡土地市场一体化的形成。

二.优化用途体系

2020版基准地价按六大类土地用途划分，分别是住宅、商业、办公、工业、研发和公共管理与公共服务。而2026版基准地价在保留原有的六大类土地用途之外，新增殡葬设施用地一个大类。

为贯彻《全面推动上海旅游业高质量发展三年行动计划（2025—2027年）》（沪府办发〔2025〕3号）的精神，将娱乐康体用地的用途分类从2020版基准地价的商业用地大类下的批发零售小类调整为商业用地大类下的旅馆小类。同时，为贯彻《关于“十四五”期间全面推进“15分钟社区生活圈”行动的指导意见》（沪委办发〔2022〕29号）的精神，将社区商业用地的用途分类从2020版基准地价的商业用地大类下的批发零售小类调整为商业用地大类下的旅馆小类。这两类用地的类别调整客观上起到了价格下调的效果。

三.级别范围局部调整优化

在商品住房用地方面，2026版基准地价对于黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域相比2020版基准地价都提升了一级。

在商业用地方面，2026版基准地价对于黄浦外滩第二立面、老城厢局部、董家渡金融区等区域相比2020版基准地价都提升了一级。

在办公用地方面，2026版基准地价对于新天地东侧、董家渡金融城区等区域相比2020版基准地价都提升了一级。

根据上海市规划和自然资源局相关负责人介绍，“上海的市域空间格局已由规划明确，此次提级的区域，是规划落地、资源集聚的客观反映，也是规划引领下的重点战略板块，要么是滨江核心段，要么是新兴增长极。”

从房地产市场发展来看，商品住房用地的调整反映了近些年城市更新、滨江开发等因素所带来的土地价值提升，从地价引导角度落实房地产精准调控，稳定核心区域市场预期。商业、办公用地的调整符合营商环境优化，支持商务楼宇更新与功能升级的要求，体现了金融、商业核心区的资源集聚效应。引导高端服务业向规划确定的中央活动区、次级中心集聚，从而提升城市核心功能。

四.分类调整价格水平

在商品住房用地方面，2026版基准地价相比2020版基准地价在价格水平方面有所调整，总体体现“中心城区小幅上涨，外环附近保持不变，远郊县小幅下调”的特点，详见下表：

表1：商品住房用地2026版基准地价与2020版基准地价价格水平对比表

中心城区的上涨是源于供需关系的紧张。市中心区域的土地开发已近饱和，新增住宅用地极少，但是高端业态、商业服务、医疗、教育等配套设施的聚集程度很高，市场需求依旧旺盛。远郊县的下调是近年来土地供应量较大，新房库存压力较大的现实体现。

在租赁住房用地方面，2026版基准地价相比2020版基准地价在价格水平方面保持一致。

在商业和办公用地方面，2026版基准地价与2020版基准地价在价格水平方面保持一致，但是在设定容积率上做出了微调。商业用地1、2级的设定容积率由4.0调整为3.5，办公用地4、5、6级的设定容积率由3.5调整为3.0。这一细节对于深谙土地估价理论的人士透露出的信息是核心城区商业用地和内外环区域的办公用地实际价格的下调，是近几年商业办公房地产市场数据的客观反映。

在研发用地方面，通用类2026版基准地价与2020版基准地价在价格水平方面保持一致，但是在级别上增加了第11级的价格。产业项目类则有所下调，总体呈现越向外围降幅越大的特征，详见下表：

表2：研发用地产业项目类2026版基准地价与2020版基准地价价格水平对比表

研发用地产业项目类的价格下调体现了上海欢迎具有科技含量的大型企业在沪投资兴业的政策意图。

在公共管理与公共服务（一类）用地方面，2026版基准地价与2020版基准地价在价格水平方面保持一致，但是在级别上增加了第11级的价格。

在公共管理与公共服务（二类）用地方面，2026版基准地价与2020版基准地价在价格水平方面保持一致。

在公共管理与公共服务（养老）用地方面，2026版基准地价相比2020版基准地价在价格水平方面基本一致。

在工业用地方面，标准厂房类2026版基准地价与2020版基准地价在价格水平方面保持一致。20年产业项目类则出现了近一半的下调，总体呈现越向外围降幅越大的特征，详见下表：

表3：工业用地产业项目类（20年）2026版基准地价与2020版基准地价价格水平对比表

注：由于2020版基准地价工业用地产业项目类没有直接提供50年期的土地价格，因此本次对比以20年期的土地价格为依据。

五.产业项目类地价与周边省市比较

根据昆山市自然资源和规划局官网公布的《昆山市2023年度公示地价成果》，昆山市的工业用地基准地价在32-43万元/亩的水平，详见下表：

表4：昆山市工业用地基准地价价格水平表

而与之相邻的上海市嘉定区嘉定工业区工业用地产业项目类（50年）在30万元/亩的水平，工业用地产业项目类（20年）在12万元/亩的水平。

根据平湖市官网公布的《平湖市城镇基准地价》，平湖市的工业用地基准地价在28-53万元/亩的水平，详见下表：

表5：平湖市工业用地基准地价价格水平表

而与之相邻的上海市金山区湾区高新区工业用地产业项目类（50年）在23万元/亩的水平，工业用地产业项目类（20年）在9万元/亩的水平。

此次，上海2026版工业用地产业项目类基准地价的调整以真金白银降低实体经济用地成本，引导产业集聚，进一步推动“产业用地真正用于产业”，落实产业用地“保量控价”，为新型工业化与产业高质量发展筑牢土地要素保障。