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● （前期）物业管理招标代理
● 物业维修工程审价
● 其他物业管理咨询 |
国家建设部和上海市房屋土地资源管理局一直把规范和发展物业管理市场作为物业管理工作的主线。采取各种措施，培养发展和规范市场。近年来，上海积极引入了物业管理项目招投标这一市场竞争机制。2001年11月，上海市房屋土地资源管理局就制定了《上海市居住物业管理招投标暂行规定》，对规范招投标行为提供了法律依据。 自2003年6月8日，温家宝总理签发《物业管理条例》（国务院令第379号）以来，全国各地相继推广物业管理招标活动。2003年6月，建设部颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，2004年8月上海市房地局颁布《关于前期物业管理招投标的若干规定》，同时颁布了《物业管理项目评标规则》，《前期物业管理招标书（示范文本）》，2005年7月推出新版住宅物业示范文本《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，特别是2005年10月起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的推出，使广大业主和建设单位进一步明确物业管理服务的内容，推进上海物业管理市场规范、有序、健康发展。 但是，我们也应该清醒地看到，物业管理招投标发展的不平衡。物业管理招标和投标是一个过程的两个方面。如果业主或建设单位对招标组织不重视，或招标书制作质量不高，针对性不强，将会严重影响到后续专家的评标工作，投标单位编写投标书也会无所适从，以使招投标工作流于形式。因此，对招标人的培训提高和招标代理机构的培育甚为关键。基于此指导思想，上海城测物业管理咨询有限公司以《物业管理条例》颁布后有关政策法规为依据，编辑出版《物业管理招投标实务新编》辅导读物，供行业从业人员参考。 我衷心希望本书的出版，有助于业主和建设单位招标工作的实际开展，通过公平、公开、公正的市场竞争机制，选择到优秀的物业管理公司。同时，也能使广大物业管理公司明确自身责任，促进物业管理服务质量的提高。
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第一章 物业管理招投标概述
第一节 物业管理招投标基本概念
随着物业管理行业的发展，物业管理市场的规模和秩序也正日益扩张和完善，物业管理市场的竞争机制已基本形成。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用；另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。
2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》（国务院第379号令）（以下简称为《条例》），标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期。《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，它对我国物业管理的发展产生深远的积极影响。
一、物业管理招投标的基本概念
（一）物业管理的基本概念
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（国务院第379号令）。
前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理（建住房[2003]130号）。
（二）物业管理招投标的基本概念
物业管理招标和投标是一个过程的两个方面，是招标人发出招标公告或邀请，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的投标文件有关其服务理念、目标、机构运作方法及管理制度、人员配备、服务分项标准与承诺，及投标报价等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。其中，招标是指招标人根据自己的需要，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会或几个特定的物业管理企业发出招标邀请，从中选择最好企业，并与之订立物业管理合同的行为。而投标则是指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的要求编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。物业管理招投标属于服务性项目招投标。
二、物业管理招标的类型
物业管理招标按照其内容可以划分三种类型：
（一）单纯物业管理招标
（二）物业管理与经营总招标
（三）单项服务招标
三、物业管理招标的方式
（一）公开招标
（二）邀请招标
（三）协议招标
第二节 物业管理招投标遵循原则与意义
一、物业管理招投标遵循的原则
（一）公开原则
（二）公平原则
（三）公正原则
（四）诚实信用原则
二、物业管理招投标的意义
（一） 物业管理招投标的意义
1、市场主体的自主性
2、市场关系的平等性
3、市场活动的竞争性
4、市场运行的有序性
（二） 物业管理招投标的作用
1、推行物业管理招投标，加速物业管理市场化进程
2、物业管理招标有利于提高物业管理水平
3、物业管理招标可确保开发商、物业管理企业、业主三者利益
第三节 物业管理招投标历史改革
一、试验阶段
物业管理作为房地产业细分的新兴行业，伴随着改革开放进入国内。在上海，物业管理也走过了十多年的历程。二十几年来，中国物业管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏远地区，几乎覆盖了全国大中城市，在一些大城市已成为年产值几十亿的产业。
1981年第一家物业管理企业在深圳诞生，在1993年底，首次对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标，有2家物业管理公司报名参加了投标。经过专家评委的评议，最后万厦居业公司成为国内首家物业管理招标的中标单位。
1996年，深圳住宅局总结了以前工作的经验，在良好的开端下，决定在旧住宅小区鹿丹村首次实行社会公开招标。有10家企业参加了投标，最后深圳市万科物业获得了最高分而中标。
物业管理招投标通过一段时间的实践，得到了物业管理企业的认可，得到了广大业主大力支持，得到了各地政府部门及建设部领导的肯定，为全面推广物业管理招投标打下了基础。
二、全面推广物业管理招标制度
深圳作为我国最先引进现代物业管理概念并付诸实施的城市，其物业管理招投标的大胆尝试和所积累的成功经验，对当地乃至全国物业管理的发展起到了示范和推动作用。1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在其工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”，明确指出各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招标投标，具体要求：
（一）在2000年之前，必须彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面，开发企业下设的物业管理机构应与开发商企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。
（二）凡是在10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理企业的预售项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
（三）鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小、合小为大，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力。
同样，上海的物业管理也得到了快速的发展，物业管理招标也开始进行了试点摸索：1999年6月，上海徐汇区“鑫城苑”物业管理向社会首次公开招标，上海悦华物业管理有限公司中标；1999年8月，浦东新区一个高档内销商品房“爱法新都”向社会公开招标，上海上房物业管理有限公司获得了最高分，取得了物业管理权；同年9月，上房物业管理公司参与杭州万安城市花园招投标获得成功；1999年9月，卢湾区“瑞南新苑”物业管理招标，上实置业物业管理有限公司取得管理权。
三、以法律、法规和规范文件为标志的法制时期开始
由全国人大常委会通过的《中华人民共和国招标投标法》自2000年1月1日起正式实行。这标志着我国的招标投标走上了法制化道路。
进入新世纪，各地行业主管单位为了将物业管理招投标工作进一步深入，先后出台了地方性的物业管理招投标办法，籍此来规范当地的招投标活动，从而促进物业管理招标投标的开展。2000年6月2日，深圳发布深物委（2000）01号文号成立物业管理委员会招投标办公室，2001年4月1日，北京颁布《物业管理招投标暂行颁发》（京国土房管物字 [2001]258号）。
2001年5月18日上海市卢湾区出台了《卢湾区居住物业管理招标投标管理暂行办法》，并于颁布之日开始施行。2001年6月1日《浦东新区居住物业管理招投标试行办法》在上海市浦东新区推行，对需要进行招投标物业管理的居住物业进行了分类，对于参加投标的物业管理企业资格也作了明确规定，同时对物业管理招投标全过程也作了详细规定。
为了规范上海市物业管理招标投标行为，根据《中华人民共和国招标投标法》,上海市房地局于2001年11月10日通过了《上海市居住物业管理招投标暂行规定》，并于2002年1月1日起实施，标志着上海的物业管理招投标工作被正式纳人了法制化轨道。
2003年6月8日，温家宝总理签发《物业管理条例》（国务院第379号令），标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期。
2003年6月12日建设部颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，并规定办法于2003年9月1日开始实施。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对以招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业做了详细规定。
2004年8月6日，上海市房地局颁布《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号），对上海市前期物业管理招投标活动做了具体指导。
2004年8月19日，上海市人民代表大会常务委员会第40号公告，《上海市住宅物业管理规定》自2004年11月1日起施行，明确建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业。
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第二章 物业管理招投标相关法规知识
第一节 相关法规
随者物业管理招投标的迅速发展，为了解决在招投标过程中的一些问题，进一步规范招投标活动，从而使物业管理招投标顺利健康的发展，国家、建设部及相关部委和地方都相继出台了一系列的法律法规及规章制度。
1999年8月全国人大九届十一次常务委员会通过了《中华人民共和国招标投标法》，于2000年1月1日起开始施行，这标志着我国的招标投标走上了法制化道路。但此法主要针对工程招投标，对物业管理招投标的适用性还较少。
2000年7月，国家计委发布并施行《招标公告发布暂行办法》，规定招标公告的发布应当充分公开，任何单位和个人不得非法限制招标公告的发布地点和发布范围。此法的施行保证了潜在投标人平等、便捷、准确地获取招标信息，体现了相对集中、适度竞争、受众分布合理的招标原则。
2001年7月，国家计委、经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部依据《招标投标法》发出第12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》，2003年2月国家计委发出第29号令《评标专家和评标专家库管理暂行办法》，对评标委员会、评标及评标专家的行为进行规范，从而使评标程序和结果更趋公正性和公平性。
2002年10月国家计委颁布了《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号，并于2003年1月1日起施行。此法规范了招标代理服务收费行为，维护了招标人、投标人和招标代理机构的合法权益。
2003年5月国务院颁发了第379号令《物业管理条例》，自2003年9月1日起施行。《条例》第三条指出国家提倡业主公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，正式确定了物业管理招投标制度，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
2003年6月12日建设部颁发了建住房〔2003〕130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，并规定此办法于2003年9月1日开始实施。《办法》对前期物业管理的招标、投标、评标等做了详细、规范的规定。
2004年8月，为贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，进一步规范与完善上海的物业管理招投标行为，上海市房屋土地资源管理局发布了沪房地资物〔2004〕399号《关于前期物业管理招投标的若干规定》，对上海行政区域内前期物业管理的招标、投标、评标等做了详细、规范的规定，于2004年9月1日开始实施。
同时，物业管理招投标招标过程中对投标人资格的认定、合同的签订还须与《公司法》、《合同法》等相关法律紧密结合。
以下重点对各法律法规并结合上海的物业管理行业现状对上海物业管理招投标的相关规定作一介绍。
一、 原则与管理部门
物业管理招投标活动应当遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的监督管理。
区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的监督管理。
二、招标范围
建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。对于其他物业，从严格意义上讲，我国的物业管理招标的范围尚未从法律上界定，即法律没有规定哪些项目的物业管理必须实行招标，哪些不适于招标。但我们仍可以根据《招标投标法》对招投标范围的规定所体现的精神来指导和界定物业管理招标范围。根据《招标投标法》第三条规定，凡符合“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”，如大型设施（机场、火车站、地铁等）和一些公用物业（图书馆等），其物业管理都应实行招标。除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公共物业，其物业管理一般也应实行招标。
上海市《关于前期物业管理招投标的若干规定》中指出住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
而一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。这类物业一般都由国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。
三、招标投标程序
（一）发布招标公告或招标邀请书
（二）投标人资格预审
（三）编制招标文件
（四）澄清或修改招标文件
（五）投标
（六）开标
（七）评标
（八）中标
（九）订立合同
（十）招投标的时限
（1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
（2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成；
（3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成；
（4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。
（十一）招投标结束后物业档案材料的移交
四、法律责任
《招标投标法》对招标投标过程中的法律责任，作了明确规定。这些规定同样也适用于物业管理招投标。
（一） 对招标人的处罚
《招标投标法》第四十九条、第五十一条、第五十二条、第五十五条、第五十七条、第五十九条等内容规定：
1、应该进行招标的项目而不招标的，以任何方式规避招标的，责令限期改正，可以处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
2、招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的，责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。
3、依法应进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，给予警告，可以并处一万元以上十万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。影响中标结果的，中标无效。
4、依法应进行招标的项目，招标人违反规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
5、招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法应进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。责令改正，可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
6、招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。
（二）对招标代理机构的处罚
《招标投标法》第五十条规定招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，处五万元以上二十五万元以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。影响中标结果的，中标无效。
（三）对评标委员会的处罚
《招标投标法》第五十六条规定评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，没收收受的财物，可以并处三千元以上五万元以下的罚款，对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）对投标人的处罚
《招标投标法》第五十三条、第五十四条、第五十八条、第六十条规定：
1、 投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
2、 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依法应进行招标的项目的投标人有上述所列行为尚未构成犯罪的，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
3、 中标人将中标项目转让给他人的，转让无效，处转让金额千分之五以上千分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
4、中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，取消其二年至五年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。因不可抗力不能履行合同的，不适用上述两款规定。
（五）对相关单位的处罚
《招标投标法》第六十二条、第六十三条、第六十四条规定：
1、任何单位违反招标投标法规定，限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标的，为招标人指定招标代理机构的，强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，或者以其他方式干涉招标投标活动的，责令改正；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的处分，情节较重的，依法给予降级、撤职、开除的处分。个人利用职权进行前款违法行为的，依照前款规定追究责任。
2、对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。
3、依法必须进行招标的项目违反招标投标法规定，中标无效的，应当依照招标投标法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人或者重新进行招标。
第二节 招标人与招标代理机构
一、招标人
（一）招标人
1、招标人
《招标投标法》规定招标人是依照法律规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。
2、物业管理招标人
物业管理项目的招标人是指进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或相关物业产权人。
物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。
（二）自行招标的条件
《招标投标法》规定招标人可自行组建招标工作小组，也可委托咨询服务机构代理招标事宜。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
物业管理招标人组建的招标工作小组，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：
（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；
（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；
（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
二、招标代理机构
（一） 招标代理机构
1、招标代理机构
《招标投标法》第十三条规定招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
2、招标代理机构的性质
招标代理机构应是独立于政府和企业之外，为市场主体提供招标服务的专业机构。在组织招标过程中，招标代理机构不仅要接受招标人和投标人的监督，还要接受政府和社会的监督和职业道德的约束，同时，招标代理机构还是招标人与投标人之间联系的桥梁，是政府管理招标人招标管理的纽带。
3、物业管理招标代理机构
物业管理招标代理机构应当具备下列条件：
（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；
（2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（3）有相适应的经济、技术和管理人员。
（二） 招标代理机构的管理
1、招标代理机构的基本条件
（1）是依法设立的中介机构；
（2）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系；
（3）有固定的营业场所和开展招标代理业务所需设施及办公条件；
（4）有健全的组织机构和内部的规章制度；
（5）具备编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（6）具有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家。
2、招标代理机构的资质等级
物业管理招标代理机构由于还处于初步发展阶段，尚未对其资质等级的认定作出明确的规定，因此还没有设定资质等级。因此，这方面的管理也有待于完善。
3、专业技术人员的职业资格
物业管理招标可以借鉴工程招标的做法，对招标代理人员进行必要的物业管理技术、经济方面的培训及考核，实行有效的人员资格认定制度，使物业管理招标代理专业人员的素质有一定的提高，从而推动整个物业管理招投标的发展。
（三） 招标代理机构的职责
1、按照国家有关规定，需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。
2、到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记；
3、编制招标文件，邀请投标人、组织评标，并依法组建评标委员会。
4、中标人确定后，向中标人发出中标通知书及同时将中标结果告知其他未中标人，并安排招标人与中标人签订物业管理委托合同。
（四）招标代理机构的责任
1、招标代理机构不得与被代理的项目的投标人有隶属关系或其他利害关系；
2、招标代理机构应对提供文件、资料的真实性、合法性负责；
3、招标代理机构应依法完成代理合同约定的各项工作，按照要求对代理事项内容保守秘密，维护招标人的合法权益。
（五）招标代理人员的职业道德
1、遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，遵守法律、法规、规章和规范性文件规定，自觉维护国家利益、社会公共利益和他人合法权益；
2、不为委托人策划、实施规避法规的活动；
3、不搞不正当竞争；
4、廉洁自律，拒绝接受招标人、投标人或其他利害关系人的财物和好处，抵制招投标活动中一切不正当要求；
5、依法对招标投标活动有关的情况和资料严格保密。
三、招标代理服务收费标准
为规范招标代理服务收费行为，维护招标人、投标人和招标代理机构的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国招标投标法》及有关法律、行政法规，2002年10月国家计委颁布了《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号，并于2003年1月1日起施行。
办法第二条规定，中华人民共和国境内发生的各类招标代理服务的收费行为，适用本办法。因此，物业管理招标代理服务也适用本办法。
招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件(包括编制资格预审文件和标底)，审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标,以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等业务所收取的费用。
招标代理服务收费标准（费率）：
服务类型 中标金额（万元） 货物招标 服务招标 工程招标
100以下 1.5% 1.5% 1.0%
100-500 1.1% 0.8% 0.7%
500-1000 0.8% 0.45% 0.55%
1000-5000 0.5% 0.25% 0.35%
5000-10000 0.25% 0.1% 0.2%
10000-100000 0.05% 0.05% 0.05%
1000000以上 0.01% 0.01% 0.01%
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第三章 物业管理招投标程序
第一节 物业管理招投标条件
（一）招标人应具备的条件
1、 物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。
2、 业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意后才可招标。
（二）招标项目应具备的条件
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质；
根据建设部2004年3月颁布的《物业管理企业资质管理办法》规定：“一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目，和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”
（三）采用协议方式招标具备的条件
1、投标人少于3人的认定
在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业开发商（建设单位）可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
2、住宅规模的认定
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业开发商（建设单位）可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
上述2种情况，区、县房地产管理部门在受理申请后7日内，对符合规定条件的，将予以核准。
第二节 物业管理招投标程序
物业管理招投标是一个连续完整的过程，涉及单位较多。物业管理招投标还是一个按法律规定进行的一项经济活动，其全过程均必须严格按照法律的有关规定进行，否则就有可能引起一定的法律、经济后果，所以要按一定的程序进行。
（一）准备阶段
1、成立招标工作小组
2、招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动。根据物业管理招标项目特点和需要确定公开招标或邀请招标，物业管理服务方案标准，物业管理费包干制或酬金制等内容，为编制招标文件作准备。
3、编制招标文件
（1）招标文件应包括以下主要内容：
（2）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
（3）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
（4）物业管理用房的配备情况；
（5）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
（6）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
（7）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（8）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等；
（9）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（10）悔标的责任；
（11）物业服务合同的签订说明；
（12）投标保证金和标书编制补偿金等其他事项的说明。
招标文件应当载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件截止日起计算。
4、报有关部门备案
招标人在发布招标公告或发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房产管理部门备案：
1)、 物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；
2)、 招标公告或者招标邀请书；
3)、 招标文件
前期物业管理招标还应提交以下材料：
1)、 物业管理区域划分备案表；
2)、 开发单位的营业执照和资质证书；
3)、 计划委员会的工程项目批复；
4)、 建筑工程规划许可证；
5)、 物业项目总平面图；
6)、 物业用房承诺书；
7)、 物业服务收费标准审核表；
8)、 投标单位的营业执照和资质证书。
区、县房地产管理部门若对备案材料有异议，在受理之日起5日内向招标人提出。
（二）招标阶段
当招标准备工作就绪后，正式启动招标。
1、发布招标公告或发出投标邀请书
2、审查投标单位的资格，确定参加竞标的单位
物业管理投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
（1）投标申请报告；
（2）《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；
（3）投标人基本情况说明，包括企业性质，注册地址，通讯地址，法人代表姓名，已管理物业情况，人员情况等；
（4）年度企业会计报表复印件；
（5）招标文件要求提供的其他证明材料。
招标人应对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质，业绩，信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于3个。
3、招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询
物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期，不得少于20日。
招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会或组织投标单位现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。召开答疑会的日期，通常在《投标须知》中注明，若日期有改变，招标机构必须立即通知到所有已购买招标文件的投标人。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有投标人。
招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日期前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止日期顺延。
（三）投标阶段
1、投标文件的编制
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
（1）投标人的企业经营状况，包括企业经营业绩、社会信誉及实绩考察等；
（2）物业管理服务理念与管理目标；
（3）物业管理机构运作方法及管理制度目录；
（4）管理服务人员配备与文化技能素质；
（5）物业管理服务分项标准与承诺；
（6）物业共同设施设备维护保养；
（7）建筑装饰装修管理措施；
（8）物业保洁服务；
（9）物业绿化养护；
（10）物业安全、消防及车辆管理；
（11）突发事件应急处理预案；
（12）物业管理费用的收支预算方案；
（13）对招标文件所列其他内容的陈述；
（14）招标文件要求提供的其他材料。
2、投标文件的送达、修改和撤回
参加投标的物业管理企业应在招标文件中规定的截止日期前，将投标书密封后提交。招标小组在最后规定时间内，对所有参加投标单位的投标书进行检查，确保投标书的有效性。
（1）投标人应在截标期日前，将加盖投标人的法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应妥为保存，在开标之前，不得启封投标文件。
（2）投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
（3）投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
3、投标文件无效的情形
投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；
（1）未密封；
（2）未加盖投标人的法定代表人印章；
（3）未能按招标文件要求编制；
（4）逾期送达。
（四）开标及评标阶段
1、开标
招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。
招标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。
招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
2、评标
（1）评标的原则
2001年7月，国家计委等六部位发布《评标委员会和评标方法暂行规定》，声明评标活动应遵循公平、公正、科学、择优的原则，评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果。
（2）评标委员会
物业管理招标人应组建评委会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。
物业管理投标评审专家可由招标人从市房地资源局提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明，但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。
评标委员会应当在严格保密的情况下，结合投标文件，公开答辩，投标人管业实绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，综合评定；设有标底的，应当参考标底。
评标结束后，应向招标人提交经密封的评标报告，并推荐经评审得分最高的中标人候选人。
评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
（3）评标过程中废标的认定
《评标委员会和评标方法暂行规定》第二十条、二十三条规定：
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
（4）评标和定标时限
《评标委员会和评标方法暂行规定》第四十条规定评标和定标应当在投标有效期结束日30个工作日前完成。不能在投标有效期结束日30个工作日前完成评标和定标的，招标人应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的授标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。因延长授标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。
招标文件应当载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件截止日起计算。
（五）中标结果备案及签订合同阶段
招标人在确定中标人后，应当在7日内向中标人发出中标通知书，并同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。按照招标文件中有关投标保证金和标书编制补偿金的规定，招标人在确定中标人之日起的5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金，向未中标的投标人支付标书编制补偿金。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录订立书面的《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》并办理物业承接验收手续，移交相关资料：
（1）各类物业设施的验收、接管档案；
（2）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
（3）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
（4）公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
（5）以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；
（6）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
（7）财务收支帐册；
（8）公共配套设施的产权及收益归属清单；
（9）物业管理所必须的其他资料。
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第四章 物业管理招标文件
物业管理招标类型包括：单纯物业管理招标、物业管理与经营综合招标、单项服务招标（如：园林绿化、保安分包等），本章仅对单纯物业管理招标进行阐述。
第一节 编制招标文件原则
在实际工作中，我们编制招标文件，必须遵循以下原则：
一、公平性原则
二、合法性原则
三、指导性原则
第二节 招标文件编制程序
为了使招标文件内容完整、全面，通常编制程序按照以下进行：
一、熟悉项目
二、确定物业管理的服务内容与质量标准
三、编写投标须知
四、拟定合同主要条款
五、确定投标、开标、定标的日期及其他事项
六、文字编纂
第三节 招标文件的主要内容
物业管理招标文件的主要内容应包括招标须知、主要合同条款、评标标准和办法、招标文件附件等。上海市在沪房地资物[2004]399号文件中提供了《前期物业管理招标书》（示范文本）
招标书的主要内容有以下几部分：
一、项目综合说明
二、设备设施情况
三、物业管理的招标内容及服务标准
四、投标须知
1．招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式
2．投标依据
3．招标日程安排
4．投标人资质要求
5．现场踏勘和招标文件澄清
6．投标书编制要求和送达的截止时间、地点及方式
7．开标、询标的时间、地点、方法与程序
8．投标保证
9．有关招标投标方面应说明的问题
五、物业管理维修基金问题
六、评标方法及定标原则
（一）评标项目
根据物业管理的特点以及目前上海市物业管理市场规范化的情况，评标的项目宜分为：投标商务标、技术标、企业信誉三大项。
1、投标报价：投标单位对所有招标文件要求服务项目的总报价。
2、标书要求。通常标书包括以下主要内容：
（1）对提高物业管理服务水平的整体设想及策划；
（2）拟采取的管理方式、工作计划和物资装备计划；
（3）管理人员的配备、培训、管理计划；
（4）管理规章制度计划；
（5）各项指标的承诺，为完成承诺指标所采取的措施；
（6）摄取文化和环境文化计划；
（7）便民服务和经费收支预算计划；
（8）智能化系统的管理、维护计划；
（9）日常物业管理措施；
（10）物业维修养护计划和实施方案
（11）物业责任险的承诺
3、企业信誉。企业信誉打分主要是到投标单位目前所开展物业管理的项目，随机调查一定户数，进行打分。打分的内容主要有：①安全保卫；②环境绿化；③卫生保结；④维修养护；⑤便民服务；⑥服务质量；⑦社区文化；⑧综合评价；⑨其他。
（二）计分方法
如何对以上三类评价项目进行计分，权重如何计算，应事先确定下来。一般对中低档住宅物业应加大投标报价的权重比例；而对高档住宅物业和写字楼等公共建筑可考虑适当加大标书和企业信誉的比例。
除对以上三大项计分外，评分标准中也可对现场答辩单独设项计分，或综合在标书和企业信誉两项软指标中计分。
（三）定标原则
评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
评标委员会推荐中标候选人的，中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序后交招标人。
七、投标文件格式及主要合同条款
本部分应对投标人应提供的投标文件的组成进行详细的规定。一般投标文件可以分为商务和技术两部分内容。
4、 商务文件
包括以下内容：
（1） 投标函：应加盖投标人公章及其法定代表人签字。
（2） 投标报价组成明细。
（3） 为承接该项目拟安排的小区经理的简历和业绩，或者资格预审补充资料（如果有，或资格后审资料）。
（4） 联合体投标，应有联合体各方签字盖章的协议书。
（5） 投标保证。
5、 技术文件
包括以下内容：
⑴ 综合说明书：包括公司概况；企业信誉；物业管理业绩；物业管理特色等。
⑵ 整体方案及策划思路：包括管理服务理念及目标；物业管理定位；整体管理方案策划；物业管理具体措施等。
⑶ 管理服务人员配备及员工管理：包括物业管理人员配备；拟任的项目主要管理人员的简历、业绩简介（包括职称、职务及专业资格证书复印件）；员工录用标准；员工培训方案；主要员工岗位职责；员工考核与奖惩机制；员工仪容仪表、着装及标志等。
⑷ 物业管理机构运作方法及管理制度：包括管理工作流程；管理机制的建立；各项管理规章制度；物业管理用房及相应管理设施的配置等。
⑸ 物业维修养护设想：包括物业管理前期介入方案；物业管理处筹建方案；物业验收方案；业主入住管理方案；二次装修管理方案；违章处理办法及措施等。
⑹ 房屋及公用设备、设施管理：包括房屋和公共配套设施管理及维修方案；设备安全运行管理方案；电气系统管理方案；给排水系统管理方案；智能化系统管理方案；消防系统管理方案；电梯设备管理方案；物业内标志及标牌管理方案；用户报修、维修及回访流程等。
⑺ 治安、维修及交通管理：包括安全防范管理方案；停车场及车辆管理方案；小区道路交通管理；警示标志管理措施等。
⑻ 卫生、绿化、环保及其他管理：包括环卫设施配置及管理方案；景观管理方案；灭虫及消毒方案；绿化管理方案；商场管理方案；排烟、排污及噪音等控制措施等。
⑼ 基础管理包括：档案管理方案；财务管理方案；人事管理方案；便民服务方案；社区活动的设想和计划；协助业主委员会的筹建工作计划等。
⑽ 物业管理费用的收支预算方案：包括物业管理开办费使用方案；物业管理财务收支预算；物业管理财务收支预算说明及分析；物业管理费收费标准的建议等。
⑾ 物业管理的其他应急措施
6、 主要合同条款（条件）
招标文件中规定合同条款，其主要目的是告之投标人在中标后与招标人签订物业管理委托合同的权利义务。这些合同条款主要是合同当事人双方的职责范围、合同的履行方式、违约责任、争议解决的方法和其他应考虑的条款。这些是以后签定合同的基础，虽然部分条款在签订合同时还需要经过调整、修改，但至少投标人在编制投标文件时可以作为参考。 |
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第五章 物业管理投标文件
第一节 编制投标文件原则
物业管理企业在编制投标文件的过程中应遵循以下原则。
一、针对性原则
二、可操作性强
三、体现企业的优势，体现专业水平
第二节 投标文件的编制程序
一、收集招标物业相关资料
二、进行投标可行性分析
1、招标物业条件分析
2、本公司投标条件分析
3、竞争者分析
4、风险分析
三、申请资格预审
一般资格预审材料包括以下内容：
1、投标申请报告；
2、《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；
3、投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、人员情况等；
4、年度企业会计报表复印件；
5、招标文件要求提供的其他证明材料。
四、购买阅读招标文件
通过资格预审后，招标人会向投标单位发出招标邀请信。收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件；获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，按规定程序购买招标文件。取得招标文件之后，如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。
首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标方的原因，但若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅读并尽可能找出错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计入索赔项目”两类。
此外，投标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。
五、考察现场
通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。在考察过程中，招标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。
根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议，申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。
六、制定管理服务方法及工作量
通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法及工作量。
投标企业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服务内容及工作量。
七、制定资金计划
资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流入应当大于流出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：
(1)标书规定的预付款、保证金等。
(2)接管期间费用支出。
(3)接管期间收入。
(4)其他资金来源。
八、标价试算
以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点：
(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；
(2)计算或复核过服务工作量；
(3)掌握了物业现场基础信息；
(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；
(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。
九、标价评估与调整
对于上述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：
(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。
(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策。
(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。
十、提交投标保证金
由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失，在投递物业管理投标书时，招标单位通常要求投标单位交一定金额的投标保证金，以确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可以用保证金额的全部或部分为招标单位赔偿经济损失。投标保证金将作为投标文件的组成部分之一。
十一、编制标书
投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，即投标须知中规定的投标人必须提交的全部文件。
十二、投标文件的投送、修改和撤回
按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，投标人应在投标截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
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第六章 物业管理评标组织
评标是遵循相关招投标法规并依据招标文件的规定和要求，对投标文件所进行的审查、评审和比选；是审查确定中标人的必经程序,是保证招标成功的重要环节。而评标专家又是具体项目评标能否体现公平、公正，科学合理的关键之一。为此，国家计委、经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部依据《招标投标法》于2001年7月5日颁布第12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》，国家计委在2003年2月22日发出第29号令《评标专家和评标专家库管理暂行办法》，上海市房屋土地资源管理局2004年8月6日颁布《关于前期物业管理招投标的若干规定》(沪房地资源[2004]399)，以对评标委员会、评标及评标专家的行为进行规范。
第一节 评标委员会和评标方法
一、评标委员会
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的物业管理投标评审专家库中采取随机抽取的方式确定。招标人应于开标前3日内确定评标委员会成员名单，评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
二、评标方法
（一）评标规则
评标方法和评标标准应在招标文件中说明。评标委员会应当认真研究招标文件，了解和熟悉以下内容：
1、招标物业的具体情况；
2、物业管理服务内容及要求。包括招标文件中规定的主要技术要求、标准和报价条款；
3、对投标人及投标书的要求；
4、投标报价要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当将投标人的投标认定为废标：
1、投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；
2、投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补充；
3、投标文件未对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应的。
除招标文件另有规定外，投标文件有以下情形之一的，属于未对招标文件作出实质性响应，评标委员会应将投标人的投标认定为废标：
4、物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
5、投标文件载明物业管理服务内容合标准等不符合招标文件的要求；
6、不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。评标报告应当如实记载以下内容：
1、评标委员会成员名单；
2、开标记录；
3、废标情况说明；
4、评标标准、评标因素及评分比较；
5、推荐的中标候选人名单与排序；
6、签订合同前要处理的事宜；
7、澄清、说明、补正事项纪要。
中标人的投标应当符合下列条件之一：
1、能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最为合理可行。
评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应当由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
评标委员会经评审，认定部分投标人地投标为废标后，如有效投标人不足三个，招标人应当重新招标。
评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。
评标委员会在向招标人提出书面评标报告后，即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应当即时归还招标人。
（二）评标方法
物业管理评标方法一般采取综合评估方法。
综合评估法：综合了报价、物业管理大纲、质量目标、服务承诺、业绩、社会信誉、合理化建议等因素，以资质等级、报价合理、目标明确、人员安排合理、针对本项目物业管理的难点所采取的措施、社会信誉、同类工程业绩等来进行综合评估。
第二节 评标专家和评标专家库管理
一、评标专家
（一）入选评标专家库的专家，必须具备如下条件：
1、从事物业管理及工程管理、建筑管理、财务会计等相关领域工作满五年，具有中级以上技术职称或同等专业水平，熟悉物业管理业务知识并具有较丰富的实践经验；
2、负责小区管理，担任小区经理（负责人）六年以上，具有丰富的管理经验；
除上述条件外，评标专家应能客观、公正地履行职责，能保障时间参与物业管理投标评审。
（二）评标专家享有下列权利：
1、接受招标人或其招标代理机构聘请，担任评标委员会成员；
2、依法对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预；
3、接受参加评标活动的劳务报酬；
4、法律、行政法规规定的其他权利。
（三）评标专家负有下列义务：
1、与投标人有利害关系的，应当主动提出回避；不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。
2、遵守评标工作纪律，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人私下接触，不得收受他人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况；
3、客观公正地进行评标；
4、协助、配合有关行政监督部门的监督、检查；
5、法律、行政法规规定的其他义务。
（四）评标专家有下列情形之一的，由有关行政监督部门给予警告；情节严重的，由组建评标专家库的政府部门或者招标代理机构取消担任评标专家的资格，并予以公告：
1、私下接触投标人的；
2、收受利害关系人的财物或者其他好处的；
3、向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
4、不能客观公正履行职责的；
5、无正当理由，拒不参加评标活动的。
二、评标专家库的管理
评标专家库由省级（含，下同）以上人民政府有关部门或者依法成立的招标代理机构依照《招标投标法》的规定自主组建。评标专家库的组建活动应当公开，接受公众监督。省级以上人民政府有关部门和招标代理机构应当加强对其所建评标专家库及评标专家的管理，但不得以任何名义非法控制、干预或者影响评标专家的具体评标活动。政府投资项目的评标专家，必须从政府有关部门组建的评标专家库中抽取。省级以上人民政府有关部门组建评标专家库，应当有利于打破地区封锁，实现评标专家资源共享。可组建跨部门、跨地区的综合性评标专家库。
（一）评标专家库应当具备下列条件：
1、具有符合入选专家库规定条件的专家。
2、有满足评标需要的专业分类；
3、有满足异地抽取、随机抽取评标专家需要的必要设施和条件；
4、有负责日常维护管理的专门机构和人员。
（二）专家入选专家库的方法：
专家入选评标专家库，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人同意。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。个人申请书或单位推荐书应当附有符合评标专家规定条件的证明材料。
（三）组建评标专家库的政府部门的工作
1、应当对申请人或被推荐人进行评审，决定是否接受申请或者推荐，并向符合评标专家规定条件的申请人或被推荐人颁发评标专家证书。
2、评审过程及结果应做成书面记录，并存档备查。
3、可以对申请人或者被推荐人进行必要的招标投标业务和法律知识培训。
4、应当为每位入选专家建立档案，详细记载评标专家评标的具体情况。
5、应当建立年度考核制度，对每位入选专家进行考核。
6、评标专家因身体健康、业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的，停止担任评标专家，并从评标专家库中除名。
（四）组建评标专家库的政府部门，有下列情形之一的，由有关行政监督部门给予警告；情节严重的，暂停直至取消招标代理机构相应的招标代理资格：
1、组建的评标专家库不具备《评标专家和评标专家库管理暂行办法》规定条件的；
2、未按《评标专家和评标专家库管理暂行办法》规定建立评标专家档案或对评标专家档案作虚假记载的；
3、以管理为名，非法干预评标专家的评标活动的。
三、上海市评标专家管理
（一）评标专家由上海市房屋土地资源管理局聘任，聘期三年。
（二）上海市房屋土地资源管理局定期对评标专家进行有关法律、法规、政策和业务培训。
（三）评标专家应当严格遵守评标规则和纪律，评标专家有违规行为或不称职的，取消期评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
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第七章 物业管理委托合同的订立与管理
按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照投标文件和招标文件，签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》。
第一节 物业管理委托合同的订立
一、《合同法》概述
（一）《合同法》的概念
《合同法》是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的法律规范的总称。
（二）合同的概念
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
（三）合同的特征
1、合同是一种法律行为和法律关系
2、合同是一种合法的法律行为
3、合同是当事人双方意思表示一致、法律地位平等的行为
4、合同是一种具有法律约束力的行为
（四）《合同法》的基本原则
1、平等自愿原则
2、公平、诚实信用原则
3、遵守法律、维护社会公共利益的原则
4、依法成立的合同对当事人具有约束力原则
二、物业管理合同的订立
（一）合同当事人的主体资格
《合同法》规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”“当事人依法可以委托代理人订立合同。
（二）合同的形式和内容
1、形式
有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
2、内容
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。物业管理委托合同的主要内容有：
（1）管理方式
（2）管理权限
（3）管理目标
（4）管理酬金
（5）合作期限
（6）双方权利和义务
（7）经济责任
（8）争议解决
3、合同示范文本与格式条款合同
合同示范文本，是指由一定机关事先拟定的对当事人订立相关合同起示范作用的合同文本。
格式条款合同，是指合同当事人一方（如某些垄断性企业）为了重复使用而事先拟定出一定格式的文本。文本中的合同条款在未与另一方协商一致的前提下已经确定且不可更改。
第二节 委托合同的管理
一、合同的效力
（一）合同生效
合同生效，是指合同当事人依据法律规定经协商一致，取得合意，双方订立的合同即发生法律效力。
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
（二）合同无效和当事人请求变更或撤销合同
1、合同无效
有下列情形之一的，合同无效：
(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(2) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(3) 以合法形式掩盖非法目的；
(4) 损害社会公共利益；
(5) 违反法律、行政法规的强制性规定。
2、合同的变更或撤消
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(1) 因重大误解订立的；
(2) 在订立合同时显失公平的。
重大误解，是指当事人一方因自己的过失导致对合同的内容等发生重大误解而订立的合同的行为。
显失公平，是当事人一方处于紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自身有重大不利的合同的行为。
二、物业管理委托合同履行的原则
（一）合同履行的概念
合同履行，是指合同当事人双方依据合同条款的规定，实现各自享有的权利，并承担各自负有的义务。合同的履行，就其实质来说，是合同当事人在合同生效后，全面地、适当地完成合同所产生的权利义务，使其得到全部实现的整个行为。
（二）合同履行的原则
1、全面、适当履行的原则
2、遵循诚实信用的原则
3、公平合理，促进合同履行的原则
4、当事人一方不得擅自变更合同的原则
三、合同的变更和转让
（一）合同的变更
合同变更，是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行时，当事人依法经过协商，对合同的内容进行修订或调整所达成的协议。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
（一） 合同的转让
合同转让，是指合同成立后，当事人依法可以将合同中的全部权利、部分权利或者合同中的全部义务、部分义务转让或转移给第三人的法律行为。分为权利转让或义务转移。
债权转让，指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权转让又称债权让与或合同权利的转让。
债务转移，是指合同债务人与第三人之间达成协议，并经债权人同意，将其债务全部或部分转移给第三人的法律行为。债务转移又称债务承担或合同义务转让。
四、物业管理委托合同的续约、终止
（一）物业管理委托合同的续约
目标物业通过开发商（业主委员会）招标投标选择了物业管理企业，并签订了物业管理委托合同，将管理权交给了物业管理企业。通常合同时间为二年，一旦管理期限满时，又出现了物业管理是否后续的问题。通常由业主委员会牵头招集全体业主大会，听取物业管理企业负责人对管理合同期（二年）内工作情况汇报，并回答广大业主的咨询，然后经业主大会或业主委员会认真讨论，对其物业管理企业工作进行评价、裁决，如果物业管理企业在过去的管理时间内，积极履行义务、开展服务、质量好、水平高、业主大多满意就可续聘。
（二）物业管理委托合同的中止
任何一个经济合同都有执行的开始，也都有合同的中止，物业管理委托合同中的管理也符合这一运作方式。物业管理合同中止通常有两种情况：
1、管理合同期限已满
2、合同执行期间终止
五、物业管理合同纠纷的处理
物业管理委托管理合同纠纷是指当事人双方对经济合同履行的情况和不履行的后果产生了争议。物业管理委托合同在履行过程中，由于当事人主客观及一些其他各类原因影响，发生纠纷是难免的，也是正常的。但对物业管理委托合同的履行是不利的。因此，选择适当的解决方式，及时解决合同纠纷，对于维护正常的社会秩序和当事人的合法利益，避免损失具有重要意义。解决纠纷的方式通常有协商、调解、仲裁和诉讼。
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第八章 物业管理招标新趋势
第一节 当前物业管理招投标中存在问题
随着物业管理招投标在各地迅速得到推广，它对于促进物业管理行业的发展，提高物业管理的整体水平起到了积极的作用。但是正如一切事情总有正反两方面一样，当前招投标中存在的不足也在滋生和发展，它正在对招投标的健康发展造成伤害。因此，我们在全力推动市场招投标活动的同时应该密切关注当前存在的问题，并积极寻求对策解决这些问题。只有这样，才能使物业管理招投标工作真正得到健康发展。
一、招标形式化
物业管理招投标的基本法律是《招标投标法》，其原则是公开、公平、公正和诚实信用。物业管理招标人（开发商或业主委员会）与投标人（物业管理公司）能否执行物业管理活动中“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，是物业管理招投标成功与否的基础保证。
随着《物业管理条例》在全国范围内的推行贯彻，物业管理招投标也已成为择优选择物业公司的重要手段，但抱着“自己的孩子自己抱”的想法，发展商自己组建物业公司进行管理的情况还比较普遍。即使采取招投标的，其招标过程的公正性也是当前物业管理招投标中反映比较多的问题。一些开发商为了把业务交给自己的物业公司或关系户来做，还要通过正当途径给得堂而皇之，自然在招标时少不了陪标。他们把招投标看成是公正的外在体现，企图通过外表的公正实现原先确定的招标对象，达到“两全齐美”的结果。于是招标中进行暗箱操作，私下交易。严重损害了招投标公正的信誉，造成了极为严重的后果。
对于以上这种现象，我们建议应尽可能增加公开招标形式的适用范围，即使采用邀请招标的，也应对这种招标形式进行合理的调整，如在邀请投标单位的同时，可向社会发出招标信息，在资质合格的投标报名单位中，随机抽签选择一家投标单位参与投标，以确保投标的竞争性。
二、招投标发展不平衡
物业管理是一种服务集成性行业，物业管理招标也需要一些熟悉技术、经济、合同等多方面知识的复合型专业工程师，一般的开发商不可能长期储备这类人才，而作为后期物业管理招标的主体—业主委员会更不可能具备这样的条件。从社会分工的长远发展来看，物业管理招标应该全部由物业管理招标代理机构来实施。
虽然物业管理在我国走向市场的历史并不长，但其发展迅猛。目前上海市的物业管理公司已发展到二千多家，同时一些香港等地的物业公司的进入更带动了社会各阶层对物业管理的认识逐步提高。面对如此激烈的市场竞争形式，物业公司在积极提高物业管理水平的同时，也在努力提高投标质量。在看到物业管理这个新兴行业的迅速发展的同时，我们发现物业管理的源头却明显滞后。到目前为止国家虽然陆续出台了物业管理招投标的相关法规条例，但还没有提出对物业管理招标代理机构的资质定位，而物业管理招标专业人员也相当匮乏。现在一些开发商自主编写的招标文件往往简单地套用一些招标文件格式，没有项目针对性。面对这样的招标文件，政府招标办处于两难境地，如控制过严可能导致招标文件需多次返工，甚至动摇政府部门的角色定位；如控制松懈，投标单位往往在看过招标文件后无从下手，而评委专家也根本无法按照招标文件进行评标打分，即使能草草了事，也给合同执行埋下了诸多隐患。所以要使物业管理规范化的发展，政府部门必须加强引导物业管理招标代理机构的建设，提高物业管理招标人员的素质，推行物业管理招标从业人员持证上岗制度。
三、评标程序有待合理化
目前公开招标的评标过程一般是专家评委到场，投标单位逐一开标，然后专家在限定的半天或一天时间内对所有标书阅读评分。专家在这么短的时间内能否很准确的对标书作出评价，我们暂且不论它，但文字具有广泛流传以及加工提高的特性，一个实力不强的企业完全可以通过几个秀才的抄袭及艺术加工，创造出一个精美的标书来。文学的艺术性带给了标书的虚幻性，如果把标书作为主要依据，很有可能会选错对象。
物业管理招标不同于工程类招标，它是以管理服务为主体的一种服务商品。这种服务商品与其他商品相比较有两个明显特征：一是生产与消费的同步性。即管理人员提供服务过程就是生产过程，同时也是消费过程，劳动和成果以及消费是同时完成的。它是服务质量的个性化。物业管理公司为业主提供的服务中，随着人员的服务经验、技术水平、文化层次、情绪和服务态度等因素的影响，其服务质量差异较大，所以我们建议必须重视对参加投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行实地考察。
第二节 关于物业管理招投标发展若干思考
物业管理发展的20年历史，经历了管理理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革，且普遍为业界和社会认同。不管时代如何变迁，也不管物业管理的模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定会得到秉承，物业管理的核心还在于如何满足和超越顾客不断增长的需求，物业管理行业在这种激励下得以蓬勃发展。
伴随物业管理行业在我国的迅猛发展，社会各阶层对物业管理的认识逐步提高，物业管理招投标行为正逐渐增多。在发展与摸索过程中，其发展的内在规律与趋势已逐渐凸现出来，如何把握并引导这种趋势，是符合事物发展的必然规律的。
一、国内物业管理招投标的发展需求
1、大力推进物业管理招标代理机构建设
招标代理机构是顺应物业管理招投标发展需要而产生的新兴市场力量。根据《招标投标法》有关规定，物业管理招标的组织形式分为自行招标和委托招标。招标人具备物业管理招标法规所要求的专业力量，具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行组织招标。如果招标人不具备自行招标的条件，而物业管理主管部门又不能既当“裁判”又当“运动员”，此时就需要专业的招标代理机构为招标人提供委托招标服务。
目前，我国在大多数地方物业管理领域内严格意义上的招标代理机构仍未出现。我们认为，各地物业管理主管部门应当把培育招标代理机构作为促进物业管理招投标制度快速发展的紧迫任务之一。在此过程中，应当充分借鉴各地在建设工程招标领域积累的丰富经验，严格按照《招标投标法》对招标代理机构的要求，认定物业管理招标代理机构的资格，尤其应该注意的是：
（1）物业管理招标代理机构是从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，不应与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。应当将物业管理主管部门的监督职能与招标代理机构的社会中介职能彻底分离，防止行政干预对招投标活动公正性的影响；
（2）物业管理招标代理机构资格认定的标准应当是明确、公开并具有可衡量性的，以防止行政主管部门在招标代理机构资格认定过程中的主观随意性；
（3）应当形成物业管理招标代理机构之间的竞争格局，各代理机构应当充分利用自身的专业知识、人才优势和配套设施，通过为招标人、投标人提供合法、优质、高效的中介服务，保证所代理招标活动公开、公平、公正地进行，从而赢得市场，在竞争中获得一席之地。
2、提倡物业管理招标跟踪控制
目前物业管理招标服务的工作一般到物管合同签订后即终止，物业管理招标代理机构一般不再过问对物业管理招标过程中由于招标文件含义不明确等原因导致的物业管理纠纷。从招标代理机构自身来讲，失去了查找存在问题、提高自身素质的机会。而对整个行业来讲，我国的物业管理招标水平也就缺少了外部动力，只能在原有水平上做重复劳动。
所以，我们建议政府部门应该设立一个机构，负责物业招标市场的监督、跟踪、反馈及管理工作，以促进物业管理及物业招标的良性发展。
二、物业管理招投标发展趋势
随着物业管理服务内容的全面扩展延伸，物业管理招投标内容也将有新的发展。
1、前期物业顾问招投标
目前物业管理服务的工作内容已从单纯的物业管理服务扩展到物业前期顾问服务，从开发设计阶段即开始提供对物业设计、设施配备及建筑材料选用提供专业意见。因此物业管理招投标的要求与方法也将随之更新。
2、物业管理专项服务招投标
物业公司实际是一个服务集成商，现在多数物业公司将保安、保洁、绿化等工作发包给专项服务公司。物业公司把专项服务发包给专项服务公司始于1998年前后，相对于物业管理公司自己聘用人员进行专项服务，专业服务公司更具专长，且能大幅度降低管理成本，而物业公司可把主要精力用于保安保洁维修之外的个性化服务上，这种物业管理的服务模式正在成为一种趋势。
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