前言：

在城市土地资源稀缺与产业需求多元的双重挑战下，新加坡的白地政策成为城市空间可持续发展的关键抓手。这一政策打破了传统土地用途的刚性限制，为业态融合、功能迭代提供了极大空间。作为新加坡产业园区调研分享的延续，本文将结合调研案例，以产业视角为切口，从政策本质、用地兼容、新加坡实践及借鉴意义四个方面展开，拆解白地政策在产业发展中的应用价值。

一、白地政策：土地的“弹性革命”

白地政策是新加坡政府1995年由城市更新局（URA）提出的土地管理创新模式，1998年正式纳入总体规划，其核心逻辑是用“政策弹性”适配“市场不确定性”，通过科学管控实现土地利用效率最大化。

不同于传统土地出让时明确限定单一用途的模式，白地在出让初期便预留了多元发展空间。最初允许在住宅、办公、商业、酒店4类功能中灵活组合，后续逐步扩展至9类，涵盖产业配套、社区服务、科研中试等多元场景。更关键的是，开发者在土地使用期限内可根据市场需求变更用途，无需经历复杂的重新审批流程。数据显示，1996-2021年新加坡全域成交的21宗白地中，近半数存在功能调整记录，而白地成交平均耗时不足三个月，远低于其他类型建设用地，充分体现了政策的灵活与高效。

二、产业用地的白地政策：功能兼容+白色成分

新加坡涉及产业开发的产业用地为工业用地一类（B1）、工业用地二类（B2）（B1、B2类似于上海M类用地）、以及商务园区（BP）（类似于上海C65用地）。新加坡政府对每一类用地都有详细的管理指标，包含容积率、主要用途及比例、附属用途及比例等多方面（详见表1）。如B1类的工业用地，主要用途为轻工业制造等方向，附属用途为办公、会议、展示、食堂、宿舍等其他功能，主要用途占比需大于等于60%，附属用途占比则小于等于40%，充分体现了新加坡产业用地的功能兼容。

表1：新加坡产业用地功能兼容

表格来源：笔者自绘

除去普通的B1、B2、BP产业用地外，还有些产业用地被标记上了W（White）的符号，即 B1-W、B2-W、BP-W三类，表明该地块具有白色成分。相较于普通产业用地，具有白色成分的产业用地设置了不高于总建筑面积15%的白色用途（BP-W白色成分比例可突破），且具有明确的允许用途与禁止用途（详见表2）。开发商可在合同范围内灵活调整白色区域功能，无需额外缴纳土地溢价。

表2：新加坡产业用地白地成分允许及禁止用途

表格来源：作者自绘

其中，需要格外注意的是，由于考虑B1和B2本质是工业生产区域，所以B1-W和B2-W中都明确禁止了居住功能，但有专门的员工宿舍政策，需单独申请。特定区域的BP-W在特别许可下可包含少量的居住功能（详见表3）。

表3：新加坡产业用地白地成分对居住功能的限制情况

表格来源：作者自绘

通过以上表格可以发现，新加坡产业用地的主要和附属用途的空间占比分别为60%和40%，相较于上海工业用地的70%和30%，具有更大的灵活性。而在这个基础上，若针对B1和B2用地再叠加白色成分，那么地块内主要用途的空间最少可占比51%，附属用途与白色成分最多可占比49%，这进一步增强了特定地块的弹性和混合度；若针对BP用地再叠加白色成分，白色成分的占比相较于B1、B2的白色成分占比可进一步由15%突破至40%。

白地政策对于产业空间起着显著的积极作用。一是破解土地稀缺困境。白地政策通过一地多用，使核心园区单位面积产值较传统规划地块提升30%-50%，相当于用同样土地承载了1.5倍的功能需求。二是适配产业发展规律。面对产业迭代加速，白地政策的灵活性让产业空间能快速响应需求，完成产业的转型，提升产业附加值。三是提升产业空间的综合竞争力。多元业态融合让产业空间吸引力倍增，通过白地政策配套的人才公寓、商业设施使企业入驻率保持在高值，科研人才留存率大大提高。

三、新加坡产业片区的白地政策实践

        新加坡将白地政策深度融入产业空间的规划，形成了“政策引导+市场驱动”的良性循环，多个以产业为主导的片区实践成为了标杆。

图1：新加坡产业园区分布规划图

图片来源：新加坡2025年版总规

1、加冷（kallang）工业区：焕新的创智工坊

加冷产业区是新加坡典型的B1类产业用地，原本是以手工业为主导产业，有大量的手工作坊。随着更新的推进，在规划层面运用白地政策，将手工产业融合创意产业，导入创新人才，打通产业生态，实现了手工业向创智工坊的升级。园区突破了传统园区的设施架构，最大限度保障产业空间的弹性，围绕“设计—研究—工程—艺术—制造”的生态链条。图2（右）是加冷产业区里的B1-W产业用地，利用地块的白色成分，布局科研办公、产品展示和生产者生活区等，进一步为产业创新生态的营造提供多方位支持。其中[B-2.5]表明该地块B1功能可达到的最大容积率为2.5，而3.0则表明增加了白色成分后，可达到的最大容积率为3.0。这种留白思维，恰好又契合了创意产业迭代快、需求多变的特性，产业园区的土地不再是固定容器，而是能伴随产业成长的弹性载体。

图2：加冷工业区B1-W用地示例

图片来源：园区设计团队（左）URA网站（右）

2、裕廊工业区：传统园区的转型重生

作为新加坡最早的工业区，裕廊工业区通过白地政策完成了从“单一工业”到“多元生态”的跨越。在6480公顷的园区范围内，政府预留15%的白地区块，专门承接石化产业配套、科研中试与生活服务功能，目前已集聚 8000余家企业，形成从上游原料到下游产品的完整产业链。更值得关注的是，白地规划中明确10%用地用于公园建设，建成10余个主题公园，让园区二氧化硫、可吸入悬浮微粒等污染物指标均处于国际安全标准，实现了向“花园工业镇”的转型，既保持了传统工业的产业根基，又通过多元业态与生态建设提升了园区竞争力，成为传统工业区升级的典范。图3（右）是裕廊工业区里的B2-W地块，同样将更多的产业配套、服务功能进行复合集聚，为片区提供了新的活力。

图3：裕廊工业区B2-W用地示例

图片来源：谷歌地图（左）URA网站（右）

3、裕廊湖片区：6.5公顷白地撬动区域升级

2023年上半年推出的裕廊湖片区6.5公顷白地，成为新加坡西部开发的核心引擎。这块连接两条地铁线路的黄金地块，规划总建筑面积约36.5万平方米，包含18万平方米产业空间、1760套私人住宅，以及7.5万平方米零售、酒店或社区配套业态。政策设计上采用分期开发、弹性调整的模式，要求第一阶段必须完成7万平方米产业空间和600套住宅建设，剩余部分可在5-10年内根据市场需求优化调整，若区域科创企业集聚加速，可增加科研中试空间，若居住需求旺盛，可优化住宅与商业配比。这种规划模式让土地价值实现质的飞跃，预计将带动裕廊湖片区成为集产业、居住、消费于一体的新加坡西部新中心，实现一地开发、全域受益的辐射效应。图4（右）位于裕廊湖片区的东侧，是典型的BP产业用地，图中[40]表明该地块的白色成分的比例最高可达到该地块建筑面积的40%。

图4：裕廊湖片区BP-W用地示例

图片来源：新加坡联合早报（左）URA网站（右）

四、对国内产业空间的借鉴意义

当前国内不少产业园区面临业态单一、土地低效等痛点，应在规划引导层面就予以考量，新加坡白地政策的实践提供了破局思路。

一是总量控制、弹性投放。规划初期在重要的产业地块上增加具有弹性的白色成分，并明确允许用途和禁止用途，平衡规划稳定性与市场灵活性；二是强化产业生态构建。通过白色成分引入配套业态、住宿与环境建设，实现产业链的延伸和产业配套的完善，激发园区活力。三是建立简化的用途变更机制。把握用地弹性，减少行政审批流程，让园区能够快速响应产业变化。

白地政策的本质，是用弹性思维对抗发展的不确定性，让产业园区从一次性规划转变为可持续生长的生命体。在土地资源日益紧张、产业迭代加速的当下，这种以市场为导向、以效率为核心的规划模式，或许正是国内产业园区实现高质量发展的关键密码。

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