旧住房成套改造是上海城市更新的重点任务之一，在日本，类似于旧住房成套改造的城市更新工作叫做“团地再生”。在东京城市更新调研中，团队专赴东京湾辰巳团地进行考察，从中发掘对上海旧住房成套改造和城市更新工作的借鉴价值。

什么是“团地”？

“团地”一词本意为“集团住宅地”，是日本战后为解决住宅问题、提高产业工人与上班族的生活与通勤效率，由日本住宅公团建设的集体住宅区域。一般包含多栋住宅以及教育、医疗、金融和商业等配套设施，面积通常在5公顷以上。住宅形式包括独栋住宅和集合住宅，运营制度上包括租赁住宅和分让住宅。根据不同的运营主体，租赁住宅团地可分为三类：由都道府县市町村等各级地方自治体运营的公营住宅团地，主要面向低收入者；都市再生机构运营的UR租赁住宅团地和住宅供给公社运营的公社住宅团地，主要面向社会的中坚收入者。

团地再生成什么？

本次调研的辰巳团地位于东京湾填海造陆6、7号地，兴建于上世纪60年代，是有着近100栋住宅、3000户以上居民的大型团地。最初规划时，是为了给湾岸地带工场、码头、仓库里工作的海量产业工人提供廉价住宅。随着湾岸工业设施的陆续外迁，住民结构的老龄化，作为东京23区内仅存的大型团地之一，这座老朽的工人住宅区已经被提上了再开发计划。

从有乐町线辰巳站出站不到300米，就来到了辰巳团地。可以看到，在道路东侧，还是团地的老房子，一股熟悉的上世纪风扑面而来，五层楼的房屋、房屋上鲜明的楼栋号、多户共用的走廊、菜园绿地混杂的公共区域，让人不敢相信自己就在东京湾，而是像回到了我国上世纪80年代普遍建设的工人新村之中（见图1）。

图1：辰巳团地中老房子的现状情况

而在道路西侧，“团地再生”正在展开，主要采取“拆除重建”的方式进行，目前第1期和第2期已经完成，第3-1期正在实施中，第3-2期正在规划中，后续第4期正在重新研究中（见图2）。其中，已完成更新的团地立面与原团地有明显区别，从以往5F增加到13F，建筑也比以往明显崭新不少，但也相对比较朴素（见图3）；整体改建后容积率达到3.0，建筑密度达到60%；从小区环境来看，采用围合式的方式布局，小区中庭区域用于停车、公共绿地、自行车棚、公共设施（集会所），无地下车库或停车楼等设计，地块北侧沿街底层有一排店铺来解决居民日常生活基本需求（见图4、图5）。而从正在规划中的3-2期可以看到，更新前为6栋5F楼层共200户居民，更新后则建设2栋9F、11F建筑200户，保持户数不变，但小区整体空间布局进行了优化，增加了停车场、自行车停车场、庭院、游戏室、厨房、保育园；而第3-2期南侧未来还将规划区立公园和老年人设施（见图6）。

图2：辰巳团地分期改造示意图（南北向道路的西侧主要为已完成团地，

东侧主要为未改造团地）

图3：第1期和原团地的比较

图4：第1期和第2-1期内景与布局图

图5：已完成的第2-2期和实施中的第3-1期

图6：规划中的第3-2期团地规划图

团地如何再生？

日本团地再生主要有两种模式，“阶段性重建”和“多种再生方式并行”，而釆取哪种模式需要考虑建筑物本身的老旧程度、经济收益、居民及各方诉求。其中，前者类似于我国的“拆除重建”，但在实施路径上采取了滚动实施方式，分先、后两个施工区域，先将部分居民永久迁离，部分暂时搬迁，新建住宅提高容积率，建成后搬迁的居民回迁；再将后施工区域的居民迁入更新后的房屋，拆除旧住宅，拆除后土地一部分出售给民间开发商，部分引入医疗设施、高龄者设施、育儿设施等。后者则类似于我国“拆除重建”和“整治提升”相结合的模式，重建部分可建设各类设施、公寓等，改建部分则是加装电梯、适老化改造、提升环境质量等。在实施机制上，日本团地再生主要通过多方参与的方式进行，由政府主持协议会或成立城市建设委员会来协调多方诉求，部分房屋和社区服务的运营则交由NPO、市民志愿者、社区自治会等社会组织进行。

值得注意的是，团地破败不只是物质环境的老化，更是社区活力的衰退，因此，如何在团地再生中去弥合社区衰退、为社区注入活力更为重要。为此，日本主要在以下方面着力，一是体现多代融合理念，完善老少设施配置和布局。辰巳团地3-2期就在规划中充分配置保育园和养老设施，同时，结合轨道交通站点打造富有个性的公共空间和慢行网络。不仅如此，UR还提出了“亲子近住促进”项目，即针对孩子未满18岁且父母年满60 岁的家庭，在同一团地的不同住宅，或2km范围内不同团地（或团地与非团地）内居住的两代家庭都可以获得5年内5%-20% 的房租减免。二是搭建多元参与平台，促进社区营造。许多团地再生的实践都构建了“民-学-公”联动的“城市设计中心”（Urban Design Center，UDC），通过围绕团地再生的空间设计来组织研讨会等活动，为居民、政府、学术机构提供交流合作的平台。三是鼓励自主改造，进一步激发社区群体主人翁意识。2011 年，都市再生机构推出“团地DIY 住宅”项目，鼓励租客根据自身的需求和偏好对住宅进行改造，提供了更加宽松的条件，不仅免除了退租时还原住宅的义务，同时提供了三个月改造期的房租减免。此外，都市再生机构也会与无印良品和宜家等企业，以及高校开展了合作，积极探索户型改造和家具布置，为租客提供多样的选择。通过激发自主更新意识，更好地促进社区归属感的形成。

一些启示

尽管在辰巳团地调研的时间不长，但团地再生却带给我们以下启示：

一是“老少皆宜”。面对少子老龄化，日本团地再生尤其关注面向多年龄段的产品打造。事实上，在上海，城市更新特别是“两旧一村”更新中，都会涉及大量老年人，这就要求既要在更新中同步完善适老化设施和养老环境等建设，也要把眼光放在长远，从“多代融合”的角度出发，更好地整合老年人和育儿家庭需求，完善托儿设施，打造多代融合社区，持续改善社区年龄结构和发展环境。

二是“软硬兼施”。日本团地再生已经从单纯物质条件改善向更深层次的社区营造转变。为此，城市更新尤其是人居环境为主的更新工作，不仅需要关注更新对象的需求与诉求，提供所必要的物质空间，也要尊重每个人对社区未来发展的意见，并充分将其组织起来，通过发挥其主观能动性，更好地激发社区归属感的培育，这样才能让更新后的社区焕发出新的活力。

三是“灵活多样”。日本团地再生中的“阶段性重建”和“多种再生方式并行”的方式，展现了一个滚动实施和多元方式兼具的更新范式。显然，高质量的城市更新并没有固定模式，往往是结合权利人诉求、资金平衡状况、规划设计方案等的定制化呈现，灵活多样的更新模式才能造就更加因地制宜的更新成果。

参考文献： 

[1]蒋敏,卢峰,蒋文,等.地域联动,价值提升:日本租赁住宅团地存量再生实践的启示[J].建筑师,2024(4):16-22 

[2]贾海涛,日本文化｜多少人在东京看了海，却没有感受到海的味道，“有间学堂”公众号 

[3]刘珊,吕斌.“团地再生”的模式与实施绩效——中日案例的比较[J].现代城市研究,2019(6):118-127