3月初，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训，自然资源部部长王广华强调，“农村集体经营性建设用地入市工作事关农民切身利益，涉及各方面利益的重大调整，要紧盯关键问题，确保试点成效”。

农村集体经营性建设用地入市是在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。土地价格是土地市场的核心，农村集体经营性建设用地的定价问题是推进入市的前提条件。因此，集体经营性建设用地的地价内涵怎么定、如何评估定价、价格水平如何把握以及是否建立了相应的价格体系等相关问题也受到了各相关主体的关注。

集体经营性建设用地的地价内涵是什么?

开展地价评估的基础是明确地价定义，通常来说地价定义具体包括权利状况、土地用途、土地开发程度、开发强度、土地使用年期、估价期日和价格类型等要素。《土地管理法》的修订中对于集体经营性建设用地的权利类型、出让条件、规划限制、用途管制等进行了规定，对应的地价内涵各要素的内容具体如下：

图：土地价值内涵七大要素

集体经营性建设用地土地价值怎么确定，评估时考虑哪些因素?

在开展农村集体经营性建设用地价格评估时，主要参考中国土地估价师与土地登记代理人协会发布的《农村集体土地价格评估技术指引》(〔2020〕16号文)中的相关规定。

进行具体宗地地价评估时，首先要明确评估目的，其次要清晰界定地块的地价内涵，即对应土地权利取得的条件，对不同设定条件下的土地价值会有所差异。以土地开发程度条件为例，如果所评估宗地设定的土地开发程度与基准地价设定土地开发程度不一致时，土地评估时就应当进行该因素的修正。

此外地价评估过程中还应特别关注各类型集体土地市场发育程度、集体土地空间分布特征、相关政策配套完善度，以及市场交易主体的风险认识与偏好等因素对集体土地价格的影响。

开展评估时估价师应根据评估目的和地价内涵，选择合适的方法，科学合理确定土地价值。比如对于制定并发布了集体经营性建设用地基准地价的区域，评估方法选用时可结合实际情况采用公示地价系数修正法中的基准地价系数修正法作为评估方法之一。

上海市是否制定公布了农村集体经营性建设用地基准地价?对应基准地价内涵是什么?涉及了哪些用地类型?

为健全城乡统一的建设用地市场并落实“同地同权同价”的政策要求，上海市于2021年6月29日正式发布了覆盖全市陆域范围内的城乡建设用地基准地价成果。该成果区分城镇区域和乡村区域，其中乡村区域是指《上海市城市总体规划(2017-2035年)》划定的城镇空间(城市开发边界)范围外区域，对应的基准地价成果即是农村集体经营性建设用地基准地价，地价内涵如下：

图：基准地价内涵

本次基准地价采用分类定级的方式，根据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。其中，住宅、商业和办公用地乡村区域与城镇区域一致，全市城乡区域共划分11个土地级别;研发、工业以及公服一类(含养老)、公服二类，乡村区域区别于城镇区域，仅划分5个土地级别。

基准地价是一定设定条件下的土地使用权平均价格。首先，基准地价成果主要反映的是土地价格总体变化趋势和空间分布格局，为政府制定相关宏观调控政策提供参考;其次，该成果为政府实施建设用地价格管理，审核、确定集体土地使用权出让价格提供依据。土地最终的成交价则由市场需求决定。

农村集体经营性建设用地价格体系构建以及科学合理的定价对于健全城乡建设用地市场至关重要，影响着各方主体的利益;在后续的农村集体经营性建设用地入市试点深化工作中，应重点探索建立兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的土地增值收益有效调节机制，我们也将持续关注集体土地增值收益如何分配等问题。