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集体土地盘活路径探索之“作价入股”——乡村振兴与生态修复篇

来源: 2024.05.30 201

“背靠超大城市的上海乡村大有可为,要积极探索创新体制机制和组织形式,因地制宜、做深做透乡村振兴的文章”。

——市委书记陈吉宁在4月7日深入金山、奉贤开展乡村振兴专题调研时讲话


什么是“作价入股”


在出让、出租的“入市”路径之外,《意见》同样赋予农村集体经营性建设用地入股的权能。虽然《土地管理法》第六十三条没有明确列举“作价出资(入股)”方式,但试点地方的入市文件大都提到了这一方式,实践中也不乏通过这种方式实现入市。

<section style="margin: 0px 0px 32px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; color: rgba(0, 0, 0, 0.9); font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, " helvetica="" neue",="" "pingfang="" sc",="" "hiragino="" sans="" gb",="" "microsoft="" yahei="" ui",="" yahei",="" arial,="" sans-serif;="" font-size:="" 17px;="" letter-spacing:="" 0.544px;="" text-align:="" justify;="" text-wrap:="" wrap;="" background-color:="" rgb(255,="" 255,="" 255);="" line-height:="" 2em;="" box-sizing:="" border-box="" !important;="" overflow-wrap:="" break-word="" !important;"="">土地所有者设定集体建设用地使用权,并将该权利让渡给被入股的企业,土地使用权由该企业持有,以此换取被入股企业的股权(或者出资份额)。这是以集体建设用地使用权作价出资(入股)的实质。

上海的“作价入股”路径探索


从试点成效来看,作价入股可作为集体经营性建设用地入市的有效补充,但本市上位政策始终缺位。直至2024年4月26日,上海市规划和自然资源局、上海市农业农村委员会联合印发了《关于开展本市农村集体建设用地使用权作价入股的通知》,标志着作价入股相关政策的进一步推动,该文旨在明确农村集体建设用地使用权作价入股行为,依据国土空间规划和用途管制要求,有效盘活集体建设用地。


“作价入股”试行政策重点


本次对评估及作价入股的操作及决策流程作出了指导性的规定,重点可以概括为

两明确一提出一强调

两明确其一:明确总体要求。

整体流程分为:达成合作意向、申请规划条件、开展宗地评估、完成公司注册、编制供地方案、签订用地协议、办理不动产登记、纳入平台监管。

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一提出:提出管理规则。

适用范围浦东新区、闵行区、嘉定区、宝山区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、崇明区城镇开发边界以外乡村地区以一定年期的集体建设用地使用权作价入股与合作方成立新公司使用土地的情形。

适用条件:

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合作期限:须经合作双方平等协商和民主决策,充分考虑产业生命周期和项目运营周期后商议确定,但最多不得超过同类用途建设用地使用权出让的最高年限。

监督管理:集体建设用地使用权作价入股后形成的资产和收益应纳入农村集体资产管理范围,进入上海市农村集体资产经营管理监督平台。

一强调:强调保障措施。

保障措施分为健全组织机制、加强工作计划管理、规范收益分配,严格作价入股合作监管。

强调了各涉农区人民政府是作价入股的责任主体,依据《通知》结合区域实际,市、区部门根据职责制定配套政策,分红收益纳入农村集体资产统一管理,严格项目准入标准,严禁擅自改变规划条件。

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总结


“集体建设用地作价入股”在集土权利主体和市场的高度关注下出台,还需在实践中进一步完善配套细则以巩固政策体系。例如如何处理好农村集体建设用地入市、作价(出资)入股和集体建设用地使用的关系、适用范围和利益调节机制;需要研究完善收益分配相关配套政策,妥善处理好农民、集体、国家等多方利益。

为深入推进农业农村现代化和乡村振兴战略实施的制度创新和政策供给,上海市规划和自然资源局、上海市农业农村委员会于4月3日发布《关于加强农业现代化发展推进农业生产配套“点状供地”工作的实施意见》,全面落实“点状供地”空间保障,进一步明确“通过作价入股方式与项目主体共同举办企业,使用集体建设用地”的灵活供地方式,这是对于乡村建设用地的盘活利用、强化规划资源政策供给的又一力举。



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