前两年我们公司配合市发改委做了上海市房地产业中长期发展规划。我们对上海的房地产业，包括租赁房等做了相关研究。当时我们就提出了两个基本观点：

一是人口老龄化，上海目前已经处于人口达峰和深度老龄化阶段，但老龄化的真正高峰还没到来，我们估计60岁以上老龄化的高峰在2032年左右，80岁以上的高峰大概在2042年，届时全上海将会有200多万80岁以上的老人；

二是城市更新，本世纪初期全市每年土地出让计划在6000公顷左右。这个土地增量近几年已经大幅减少，近几年平均每年出让计划也就2000多公顷左右，未来预计增量还会持续减少。

根据这两个基本的判断，我们提出了三个建议，

首先，房地产业它是民生兼产业的双重保障部门，不要把它看成纯民生，也不要把它单纯的看成房地产业，要兼顾民生和产业。

其次，未来整个房地产行业发展，原来的“造房子、卖房子、快周转”模式难以为继。未来房地产行业是金融、科技、运营等多项赋能的产业。如果房地产企业没有这方面的综合能力，企业可能就会出现危机，在未来，会造房子不是本事，会操盘，会运营，这才是关键本事。

最后，房地产行业始终是我们国家宏观经济调控的重要手段，不是纯市场化配置的概念。所以房地产政策经常会变，这是政策调控的客观需求。

回到正题，今天讲城市更新，主要讲四个方面，一是当前的背景，二是当前城市更新的政策，三是结合城市更新的实践，介绍本市对城市更新制度的探索和创新，如何破题。四是我个人对城市更新的一些思考。

01 当前背景

大的背景其实党的三中全会已经讲得很清楚，要建立可持续的更新模式，这个提法说明现在可持续的更新模式还没有形成，这说明城市更新对各个城市来说，都处于差不多的起跑线上，现在很多的大型房企都有城市更新的研究部门，一些中小型房企其实也在开展广泛的技术合作。

国常会也多次提到了推进城市更新，而且用词一直在变化，去年是有序推进城市更新，今年已经改成了扎实推进城市更新。去年还在讲逆周期调节，今年已经提到了超常规逆周期调节，大家要注意中央文件和会议释放出来的各种精神，这对我们研判形势是非常重要的。

今年全国人大三次会议住建部部长说2000年前的小区都要改造，这个量可不得了，静安区大概一半的楼都是2000年以前的，除了五大新城可能相对新一点，全市有大量的老旧小区，那老小区更新还是简单的拆除吗？东安新村的模式还可以持续吗？这些问题需要研究，我个人觉得未来城市更新的模式会更加综合。

02 城市更新的政策体系

今年中办国办发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，这个文件是纲领性的，提到了8大类各种类型的更新和“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系。

到目前为止，上海的提法还是六大类，包括综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造等，每个领域都非常广阔。

综合区域焕新，2025年，全上海一共制定了45个片区，每个区都已经提上了议事日程。

人居环境品质提升，这就涉及到两旧一村，整体大的旧改已经完成了，但零星旧改还有很多，还有大量的成套化改造，现在回过头来看，成套化改造原来传统的做法也越来越难，可能更新后一段时间就又要更新了，需要有更好的思路去统筹。城中村项目量也非常大，据我们统计全市有近百个项目，这些项目释放出来的土地，会对土拍市场带来影响，这些问题都是要综合考量的。

公共空间的设计优化，包括社区的生活圈、活力街区、一江一河等公共开放空间的改造。

历史风貌，上海中心城有12片历史风貌区，郊区还有32片，这些历史风貌保护，同时怎么去关注民生，关注发展。风貌区的建筑都很有价值，就看企业有没有能力去改造。市里的文件也提出将积极探索花园洋房的更新改造。

产业园区也是很大一头，全上海有近700平方公里产业用地，其中有大量的低效产业亟需盘活，按照一项目一方案的方式来推进，去年待更新的产业用地有45平方公里，今年又新增了30平方公里，这些领域的更新不是简单的改造，还需要企业有很强的运营能力。

商务楼宇的更新市里现在非常重视，要求每个区都要成立专班，上海的商务楼宇总体上供应量过大，这导致了空置率不断上升，租金在下降。我们最近在对全市的商务楼做排摸，对每栋楼的利用情况做了系统梳理，商业楼宇活力再造和盘活是接下来每个区的重要任务。

以上就是上海目前城市更新的六大类改造。

近年来，市里发布了大量政策性文件，我们称之为1＋10＋x，其中“1”这个文件我认为是纲领性文件。大家可以从中看到上海有哪些品种的城市更新，城市更新有哪些基本的制度，然后有哪些政策导向，比方说产权归集，国有企业等，这些内容都在正式文件中有明确的要求，从顶层设计再转化为文件，然后是一系列的政策支撑。比如去年规资局发布了规资系统如何支撑城市更新的文件，就谈到了MO，产业的融合，低效产业的盘活，三师联创等，提了很多的想法，最后再通过实践来证明。城市更新强调三师联创，这个要求比较高，工作量很大，时间周期往往比较长，这意味将来的城市更新项目都是较长周期项目。

城市更新项目入库制度。建立区级城市更新项目库的目的在于对全区城市更新项目进行统筹管理，并整合各类城市更新优秀案例经验。项目库由储备库、计划库、实施库、案例库构成。其中，储备库作为城市更新潜力项目的后续转化提供可持续资源池，通过可行性筛选与动态梯度储备，实施靶向培育及成熟度管理。计划库集成1-3-5年更新计划以及城市更新年度实施项目清单，旨在锚定重点更新片区、前置化风险预判与资源适配，统筹跨部门协同及规划传导，提高项目推进效率。

工业研发方面。规资局近期出台了《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见》。结合产业发展需求逐步优化工业用地管理，文件中强调了严守功能占比红线、优化零星工业用地管理、提升土地利用效率、降低企业用地成本、强化产业用地储供一体化、允许产业用地配套设施集中设置。这个文件确定了一个大方向，但具体的操作细则比如控规怎么编，留白区怎么阶段性利用等都还有待细化，后续会有相应政策跟进。

商务楼宇方面。今年四月份出台了一个《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，这个文件还处于征求意见阶段。（备注：7月3日文件已发）文件强化分类功能引导，放宽转换功能。内容主要包括了商务功能焕新升级、功能复合和配套完善、科创赋能等。

国企参与方面。国企的资源很多，地也很多，房也很多，这些用地如果盘活了，就能用好这些资源来助力上海的城市更新。因为这些地早期的基本上是划拨的，成本很低，只要国企能拿出来和其他城市更新项目捆绑，更新项目可能就盘活了，国企参与城市更新主要有自主更新、联合更新、委托更新和统筹更新四种模式，自主更新就是有能力的国有企业在自有土地上实施自主更新，前提是要符合地区发展的战略导向。联合更新就是几家国企城市合资公司或与外部市场主体合作更新。委托更新就是完全委托外部市场主体进行更新及运营。统筹更新就是把地块交到统筹主体手里，联动其他资源地块一起来更新，打造更大的标志性项目。

城市更新立法实践。上海的城市更新条例2021年出台后，今年开始调研，明年全面启动整个立法的修订工作，这个条例把上海城市更新大的顶层设计都定下来了，但操作性细则有待配套完善，大量问题在条例里面没有给出答案。我认为条例修订主要针对工作机制、流程体系、赋权赋能和配套制度这几个方面进行加强。

03 更新实践与制度创新

第三部分简单讲几个案例，目前上海城市更新各个领域都有一些很好的尝试，其推进过程中都需要有探索性的政策创新。

嘉定真新“南四块”更新。这是我们早期做的一个项目，这个项目说起来很简单，就是一个32公顷规划公共绿地，里面加了5.3公顷的开发用地，这个项目的难点在于这里面全是市属国企，只有5.3公顷是开发用地，这块地算谁的？权属非常的复杂，在这个过程中还涉及到工业遗存的保留保护。这就很考验策划的理念和产业定位，这块地我们调控规的时候，把它调整为c6研发用地，没有调整成c2c8，因为如果调成c2c8补地价会非常多，财务无法平衡，所以最后我调的是c6，容积率4.0，这就是策划的价值，因为常规做规划，像这样一个地铁上盖，外环线以内的项目，基本上是要调成c8的，但实际上在这块地上会账算不过来。第二个问题就是全是市属国企的地怎么去合作？我们最终方案是三家国企分别占一定股份，成立新的平台公司来操作，然后同步引进外部主体来运营。

杨浦区旧住房成套改造。杨浦区的改造项目有很多，如果按传统做法很多都没法改造，房子拆了就建不起来，因为会压红线等。我们做这个项目的思路就是全面梳理，通过在区里再找个种子地块，比如一个工业用地调整为居住，把拆了以后建不起来的房子里的居民统一安置过去，这就是大统筹的思路，如果你只盯着这块地，那工作是很难推进的。

外滩第二立面区域更新。这个项目难度非常大，我们前期做了大量研究，这个区域第一立面已经基本更新完了，第二立面还涉及到68公顷和30个街坊，街坊里面的情况非常复杂，光鲜和破烂混杂在一起，功能非常的混合，非居也很多，产权也很多，一栋楼里面多的会有100多个产证，而且外滩对风貌保护的要求非常高，很难加容积率。像这种更新用常规手段是非常难推进的。这就需要创新，包括三师联动，还有招商的问题，像我们160街坊更新现在主要工作就是招商，这个非常重要。二立面区域未来金融肯定是主导功能，在金融的主体上，配套的文化休闲、人才公寓、商业这些东西怎么来考虑？外滩区域的先天条件是不足的，比如说停车难，很多老大楼没有地下空间，没法造地下停车场，那上班休闲就很麻烦，又比如风貌保护要求非常高，包括天际线的考量，这都需要大量专项规划的衔接，包括交通、风貌、步行系统等方面的考虑。前期成本归集，产权归集，我们测下来预计需要2000个亿，然后最后算账项目要亏几百个亿，这就需要政策创新来支持，要统筹去考虑。

04 对城市更新的几点思考

最后谈点我个人对城市更新的思考。强化规划引领，根据上海2035总规要求，人口要控制在2500万，建设用地3000平方公里，这个量已经封顶，这意味着城市全面迈向存量发展时代，在这种情况下，所有房企的能力都要向存量开发能力转型，而且企业的站位很重要，当企业在研究地区的城市更新时，在站在企业角度考虑问题的同时还要站在地区发展的角度去看问题。做城市更新不能只算经济账，而要看你拿出的方案能不能打动政府和市场，如果方案获得认可，政府还有其他的逻辑和资源来弥补。

增量发展转向存量发展这在十四五期间已经开始了，十四五的规划里面已经提到了“聚焦更新改造试点，加强政策有效供给”，我相信十五五规划中城市更新的重要性会进一步提升，很可能用一个章节专门谈城市更新。各个区都在编制相关的城市更新专项规划，具体规划出来以后都会对这个区域的未来的城市更新大的领域和大的项目提出一些基本的引导。

对于企业来讲，未来想在上海的城市更新领域有话语权，就必须做精品，做样板，比如瑞安，就靠新天地、蟠龙天地等城市更新样板在行业内打出了名声，现在很多项目都想和他合作，这就是企业的重要价值。不管国企、民企在这个领域都有机会，而且上海市场在全国依然是最好的市场，只要企业项目做得好，盈利是不成问题的。